Изпит за адвокати и младши адвокати 2014

[doni_poni]

аз пък ходих и го издържах

Колега, като си го издържал, не трябваше ли точно по времето, когато пишеш тук, да си бил на втората част на изпита?!

[datajumanji]

това беше преди време, за да не се чудиш де...
за малко да ме хванеш на тясно, а?

[mailin_8]

Колеги защо хабите нерви в разни спорове и нападки.Кой когато е решил тогава се е явил на този изпит.Неможе всички да ни пуснат още на първият път.Не е ли така?
Сега искам да ви посоча казуса от последният път от 18.05.2014г.
Казус 1
Петър Димитров с постоянен адрес в гр.Варна, сключил с Васил Стоянов писмен договор за продажбата на незастроен УПИ в гр.Царево, който претежавал в СИО със съпругата си Добринка.При пращането на цената Димитров предал на Стоянов владението върху имота, както и всички строителни книжа за него, съгласно които на собствениците се разрешавало да построят в имота 2МЖС.Тъй като Добринка работела в чужбина, Петър Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт.
Десетина дена по късно Стоянов препродал с предварителан договор имота на Иван Филипов,с постоянен адрес в гр.София, като му предал владението и получените от Петър Димитров строителни книжа.Филипов започнал веднааг строителството в имота и за кратко време изградил 2МЖС в груб строеж.
Добринка откозала да даде пълномощно, тъй като разбрала от познати, че имота може да бъде продаден на значително по висока ценаот тази, която съпругът и получил от Стоянов.
Въпроси:
1Действителен ли е договора между Петър и Стоянов и може ли Добринка да го развали?
2.Ако Васил Стоянов предяви иск за обявяване на предвариталния договор за окончателен, следва ли съдът да го уважи или само от части?
3.Възникват ли за Петър Димитров някакви неблагоприятни последици?
4.Ако предяви някакъв иск Филипов какъв трябва да бъде той?
По третият въпрос имаше още нещо но не си го спомням!

[datajumanji]

Отговор на ПЪРВИ въпрос:
1.Каква е формата на договор за продажба на недвижима вещ?
Сигурно ли е, че в казуса пишеше, че не е спазена формата?

2.Ако случайно формата е спазена и ти се бъркаш с преразказването:
А/продажбата на чужда вещ действителна ли е?
Б/Може ли собственика да развали такъв договор?

Те това са отговрите!

[djandarin]

Колеги защо хабите нерви в разни спорове и нападки.Кой когато е решил тогава се е явил на този изпит.Неможе всички да ни пуснат още на първият път.Не е ли така?
Сега искам да ви посоча казуса от последният път от 18.05.2014г.
Казус 1
Петър Димитров с постоянен адрес в гр.Варна, сключил с Васил Стоянов писмен договор за продажбата на незастроен УПИ в гр.Царево, който претежавал в СИО със съпругата си Добринка.При пращането на цената Димитров предал на Стоянов владението върху имота, както и всички строителни книжа за него, съгласно които на собствениците се разрешавало да построят в имота 2МЖС.Тъй като Добринка работела в чужбина, Петър Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт.
Десетина дена по късно Стоянов препродал с предварителан договор имота на Иван Филипов,с постоянен адрес в гр.София, като му предал владението и получените от Петър Димитров строителни книжа.Филипов започнал веднааг строителството в имота и за кратко време изградил 2МЖС в груб строеж.
Добринка откозала да даде пълномощно, тъй като разбрала от познати, че имота може да бъде продаден на значително по висока ценаот тази, която съпругът и получил от Стоянов.
Въпроси:
1Действителен ли е договора между Петър и Стоянов и може ли Добринка да го развали?
2.Ако Васил Стоянов предяви иск за обявяване на предвариталния договор за окончателен, следва ли съдът да го уважи или само от части?
3.Възникват ли за Петър Димитров някакви неблагоприятни последици?
4.Ако предяви някакъв иск Филипов какъв трябва да бъде той?
По третият въпрос имаше още нещо но не си го спомням!

1. Мисля си, че е действителен предварителния договор между Петър и Стоянов, като Петър е обещал действието на трето лице т.е. жена, му да предостави пълномощно и да сключат окончателния договор. Добринка пък може да го развали, тъй като разпореждането с обща недвижимост извършено от единия съпруг е оспоримо.
2. Разпореждането с общи вещи се извършва съвместно от двамата съпрузи и според мен съда не би трябвало да уважи иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, нито целия, нито отчасти.
3. Петър дължи обезщетение на Стоянов за това че третото лице (жена му) не е извършила обещаното действие.
4. Филипов може да развали договора, тъй като продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице и да иска обратно цената плюс разноските. Върти ми се нещо в главата и за тая груба постройка, която е направил, предвид че собственика на земята става собственик и на постройката, може да иска от Петър и Добринка да му платят подобренията, които е направил. Още повече, че според мен Филипов е добросъвестен и е мислил Стоянов за собственик.

Отговор на ПЪРВИ въпрос:
1.Каква е формата на договор за продажба на недвижима вещ?
Сигурно ли е, че в казуса пишеше, че не е спазена формата?

2.Ако случайно формата е спазена и ти се бъркаш с преразказването:
А/продажбата на чужда вещ действителна ли е?
Б/Може ли собственика да развали такъв договор?

Те това са отговрите!

Формата е ясна, но дори и да е спазена Добринка пак ще може на същото основание да оспори продажбата.
Колкото до продажбата на чужда вещ си мисля, че е действителна, но няма вещно действие, а само облигаторно. То собственика няма да развали договора, защото не е страна по него, но ще ревандикира имота и купувача ще развали договора.

Това са моите размишления, надявайки се, че съм близо до истината...

[bludniq_sin]

Може ли някой да ни представи наказателния казус да го видим

[vmihaylov]

Казус 1

Петър Димитров с постоянен адрес в гр.Варна, сключил с Васил Стоянов писмен договор за продажбата на незастроен УПИ в гр.Царево, който притежавал в СИО със съпругата си Добринка.При пращането на цената Димитров предал на Стоянов владението върху имота, както и всички строителни книжа за него, съгласно които на собствениците се разрешавало да построят в имота 2МЖС.Тъй като Добринка работела в чужбина, Петър Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт.
Десетина дена по късно Стоянов препродал с предварителан договор имота на Иван Филипов,с постоянен адрес в гр.София, като му предал владението и получените от Петър Димитров строителни книжа.Филипов започнал веднага строителството в имота и за кратко време изградил 2МЖС в груб строеж.
Добринка отказала да даде пълномощно, тъй като разбрала от познати, че имота може да бъде продаден на значително по висока цена от тази, която съпругът и получил от Стоянов.
Въпроси:
1. Действителен ли е договора между Петър и Стоянов и може ли Добринка да го развали?

Договорът е действителен, това е предварителен договор и отговаря на изискванията за такъв (писмена форма, включени са съществените условия на окончателния договор).

Добринка не може да го развали. Да, разпореждането с вещ СИО трябва да стане от двамата съпрузи. Да, сделката е оспорима от другия (неучаствалия) съпруг в 6-месечен срок. Но когато съпругът оспори сделката с иск по чл. 24 ал. 4 от СК той иска обявяване на сделката за недействителна, не иска развалянето й. Още повече, че развалянето може да се иска от изправната страна по договора, а Добринка дори не е страна по този договор.

2.Ако Васил Стоянов предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, следва ли съдът да го уважи или само отчасти?

Както е зададен въпросът (на който поумувах на изпита) излиза, че съдът би уважил подобен иск. Аз лично се чудя дали това наистина е така. От една страна, съдът е длъжен да провери дали са налице условията за прехвърляне по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят е собственик. От друга, сделката би се санирала с изтичането на 6-месечния преклузивен срок от узнаване на другия съпруг за разпореждането с вещта (но не по-късно от 3 години от извършването му), при условие, че не е оспорена.

Ако приемем, че съдът би уважил този иск, то тогава би следвало да го уважи изцяло. Предмет на предварителния договор е сключване на договор за прехвърляне на собствеността върху цялата вещ. Освен това СИО е неделима. Съпрузите не могат да се разпореждат с дела си от СИО, който биха получили при нейното прекратяване, вкл. с дела си от отделни вещи.

3.Възникват ли за Петър Димитров някакви неблагоприятни последици?
По третият въпрос имаше още нещо но не си го спомням!

Не, колега, нямаше нищо друго по третия въпрос.
Колкото до отговора - поне според мен не възникват. Не са налице предпоставките да отговаря при евикция, тъй като купувачът е знаел за правата на съпругата. При обещание действието на трето лице на обезщетение подлежат претърпяните от кредитора вреди, а такива в казуса не са споменати (признавам, че изобщо не се сетих за общещание действието на трето лице, но с това време на разположение - толкова).

P.S. Хубаво се усетих, че платената от Стоянов цена представлява задатък. Но изобщо не съобразих, че тъй като Стоянов всъщност е изправната страна, той може да иска дадения задатък в двоен размер. Т.е. за Петър Димитров настъпват неблагоприятни последици.

4.Ако предяви някакъв иск Филипов какъв трябва да бъде той?

4-ти въпрос всъщност гласи:
Ако Добринка поиска да си върне владението на имота от Филипов, какъв иск трябва да предявят двамата съпрузи, пред кой съд и кои са легитимираните страни?

Според мен се предявява иск по 108 ЗС (ревандикация) - иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик (тъй като собствеността не е прехвърлена нито на Стоянов, нито на Филипов. Предварителните договори нямат вещно-прехвърлителен ефект, а продажбата на чужда вещ е относително недействителна и не може да бъде противопоставена на собствениците).

Легитимирани страни - ищци са собствениците на имота, ответник - владелецът.

Надлежен съд - съдът по местонахождение на имота. В зависимост от цената на имота (неспомената в казуса), това ще е или районен или окръжен съд.

5. Какви права има Филипов върху построената от него сграда и как може да ги упражни?

Според мен има правата на добросъвестен владелец (чл. 70 ал.3 му дава тези права, тъй като е получил владението на имота на основание предварителен договор). И тъй като той самият няма право на строеж (такова имат собствениците), построената от него сграда става собственост на Димитрови по приращение. Оттук тя се явява подобрение на имота и той може да иска да получи сумата, с която се е увеличила цената на имота, като до изплащането й има право да упражни право на задържане.
Тези си права Филипов може да упражни и извънсъдебно (покана, отказ да предаде владението на имота с възражение, че има право на задържане) така и по съдебен ред.

Сега въпросът е доколко съм прав в действителност

[velikova_]

Не съм участвала в тазгодишния изпит за адвокати, но казуса наистина е изключително интересен. Аз бих отговорила по следния начин - договора между страните, който не е сключен по съответния нотариален ред, но е в писмена форма има сила на предварителен договор за продажба на имот. Предварителния договор не е действие на разпореждане с имота, съответно не поражда право спрямо съпругата да иска обявяването му за недействителен. Относно искането за обявяване на договора за окончателен- СИО е бездялова съсобственост и поради това не би могло предварителния договор да бъде обявен за окончателен само относно тази част, която е собственост на съпруга. Когато се започва производство по обявяване на предварителен договор за окончателен съдът е длъжен да провери дали имота, който се прехвърля е собственост на продавача по предварителния договор.Когато имота е СИО е необходимо съгласието и на двамата съпрузи. Съпругата не е дала своето съгласие, съответно предварителния договор не може да бъде обявен за окончателен, след което съпругата би имала право да го обяви за недействителен. Т.е. правото да иска обявяване на договора за недействителен спрямо нея се поражда едва след прехвърляне на имота (с обявяване на договора за окончателен). Петър Димитров дължи обезщетение за неизпълнение.
П.С. Ще се радвам да публикувате и наказателния казус

[vaniaoz]

Здравейте,

Във вр.с казуса искам да задам един въпрос.Ще има ли конвертиране /превръщане/ на договора за покупко-продажба/нищожен поради липса на форма-НА/ в предварителен договор, ако не е спазено изискването страните по договора да са искали настъпване на правните последици към момента на сключването му?Страна по договора е съпругата като прехвърляне на имот в режим на СИО, но тя не е потвърдила сделката към момента на сключването й.Има ли конверсия или не, договора ще бъде ли признат като предварителен?Ще се радвам ,ако коментираме въпроса.

[datajumanji]

Доста грешите!
1.Договора с неспазена форма -> нищожен, не е спазена формата
2.Предварителния договор -> с невъможен предмет, съдът ще прекрати производството по обявяването му за окончателен на това основание.

Това е положението!

[vaniaoz]

Здравейте колега,

Може ли да бъдете по-конкретен ? Когато не е спазена формата договора може да се превърне в предварителен, ако съдържа белезите на друга сделка и ако към момента на сключването й страните са желаели правните последици.По-горе зададох въпрос, когато се продава имот СИО, не е спазена формата и съпругата не е участвала в сделката ,може ли да се превърне договора в предварителен? Какво е мнението ви?
При мен се получава, едно си баба знае, едно си баба бае.


Резултатите от изпита са излезли, така че някой от успелите може да драсне два реда какво е писал.

[djandarin]

Сключеният писмен договор за продажбата на имота се конвертира в предварителен договор, като според мен няма значение дали имота е бил СИО или не. Именно, че не е спазена формата на НА, писмения договор се конвертира в предварителен такъв. Той има облигационно, а не вещно действие и понеже не представлява действие на разпореждане си е съвсем валиден. Съдът, при иска за обявяването му за окончателен ще вземе предвид несъгласието на съпругата и няма да уважи иска. Тази сутрин четох практика в тая насока и се оказа, че и аз съм грешал в предния си пост...

[datajumanji]

Гледам само софиянци са се представили добре на изпита - над 50%.

Да ви обясня, защо съдът няма да приеме, че писменият договор за продажба на УПИ еди кое си в Царево е носи белезите на предварителен такъв.
Заааааааащоооооотооооооо
е платена цялата цената, ако беше цяла цена без 1 стотинка, можеше да се приеме, че е задатък, ама "цената била платена" = цялата цена = неспазена форма = нищожност.
Това по отношение на този договор.

Другият предварителен е невъзможен, пооооооонеееееежеееееееее е с невъзможен предмет и съдът ще прекрати производството на това основание, на български казано: няма как да накара продавача да прехвърли собствеността върху вещ, на която не е собственик.
Този предварителен договор е безмислен.

[vaniaoz]

Здравейте,

"Тъй като Добринка работела в чужбина, Петър Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт."

Сделката не е била изповядана, защото страната по договора Добринка не е била надлежно представлявана, права ли съм?
Когато не е спазена формата на договора - НА, сделката се конвертира в предварителен договор, това е безспорно.Какво се случва обаче ,когато има не 1 , а 2 порока- липса на форма и липса на съгласие към момента на сключване на договора, може ли тогава да се конвертира?Според мен не,затова мисля че договора е нищожен.

[datajumanji]

виж дали те има в списка за устния и ще разбереш права ли си

[vaniaoz]

Изпита си го взех преди няколко години ,така че ме няма в списъка със сигурност.

[zmeyan]

"Продажбата на чужда вещ действителна ли е?"
Това не беше ли редовен въпрос в теста на изпита за мл. адвокати?
Отговорът е - ДА!!!
Хайде продължавайте да разсъждавате, че ми е интересно как разсъждават младите...

П.П. Vaniaoz, при теб може и да не се е падал този въпрос, явно си извадила късмет на теста

[vaniaoz]

За да се направи конверсия на сделката, необходимо е да се спазят следните условия:
а) нищожната сделка да включва съществените белези на друг тип сделка;
б) страните по нищожната сделка да желаят правното действие на новата сделка.

Една от страните по сделката , не желае правното действие на новата сделка-няма конверсия, договора си остава правно нищо.

[zmeyan]

Хайде пак си помисли кои точно са страните по сделката и какво точно желаят...
Не кои са собствениците, а кои са страните...
След това го свържи с продажбата на чужда вещ...

Да обяснявам ли още по-ясно или вече се досещаш?

[vaniaoz]

Здравей,

зная какво имаш предвид, но защо тогава ще им е нужно пълномощно, ако не да я представлява като страна по договора за покупко-продажба?