forum.lex.bg

Колеги, моля за вашето становище по следния въпрос.
Касае се за незавършени обекти на строителството по ЗУТ, находящи се на 2 и 7 етаж от все още строяща се жилищна сграда. Тя самата е доста далеч във времето от Акт 16. Възложител на строителството е Община, като вида, количеството и цената на строителните работи се определя със строителя в отделни протоколи, които се подписват година за година. Според удостоверението за завършеност сградата е построена в груб строеж, неизмазана отвън и отвътре, с монтирани вертикални PVC тръби за ел инсталацията, частично са прекарани тръбопроводите за вода, без монтирани инсталации и дограма.
Ако аз съм посредник в сделката за продажба, как според вас да заложа отношенията купувач-строител-Община, с най-малка вероятност да се прецакам?

kolegi, savsem nikoi li njama kakvo da kazhe?

Едновременно с прехвърлянето на жилищата (правото на строеж) се сключва и Договор за изработка.

Трябва да подготвите договор за строителство с фирмата изпълнител, а прехвърлянето става чрез нотариален акт за продажба, но ако не греша съгл. ЗУТ щом сградата е завършена в груб строеж, продава се вече не правото на строеж, а самостоятелните обекти в сградата като в НА се отбелязва, че сградата е в груб строеж. Успех!

Въпросът е много обширен, какво точно Ви притеснява!?

Безспорно се продава собственост, а не право на строеж. Границите на имота са ясни. Основният проблем идва оттам, че аз съм трето лице по отношение на възложителя и строителя. Няма ясни договорки между тях, а както казах строителните работи се договарят за всяка следваща година поотделно. Съответно аз няма как да сключа договор с конкретни параметри с купувача и това ме притеснява най-много. Нито мога да поема ангажимент за срок на приключване на строителните работи, нито за вида на довършителните работи.....Какво според вас мога да го задължа, освен да сключи отделен договор със строителя (за какъвто те се разберат), т.к. встъпва в правата и задълженията на възложителя по отношение на този имот. За съжаление не виждам как бих могла да задължа строителя да поеме каквито и да било ангажименти.

Когато Общината е възложител на строителството винаги има риск. Виждам нещата горе-долу така: Ако обектите са построени в "груб строеж", удостоверено със съответно удостоверение от Техническата служба при Общината, евентуално може да се прехвърлят самите обекти, в нотариална форма. В Н.А. могат да се уговорят клаузи, като прекратително условие, при сбъдването на което договора да се развали по право, ведно с неустойка за вреди, при тази хипотеза.

Господин Писач, защо трябва да се прибягва към по-тежката нотариална фарма, като по силата на чл. 18 ЗС е достатъчна и писмена, когато продавач е общината!

ами за по-голяма сигуност, my friend:)))

Нотариална форма не е необходима. Ако купувачът разполага с пари и реално може да инвестира в довършителните работи се съставя Образец 10 от Наредба № 3 към ЗУТ и вместо Общината, само за конкретния апартамент, Възложител става само купувача. След това се съставя Обр. 11 и строителството продължава, но парите за апартамента ги дава купувача. По силата на чл. 160, ал. 2 от ЗУТ следва да има писмен договор между новия Възложител/Съвъзложител/ със Строителя, Надзора и другия Възложител/ Общината, но това може да се упомене и в договора за покупко - продажба/. Парите ги дава купувача и строителството ще се ускори със сигурност, но сградата няма да може да се ползва законно докато не приключи цялостно строежа, така че за купувача би било загуба на пари, дори неговия апартамент да е готов. Би могло да се въведе в експлоатация и само готова част от строеж - редът е по чл. 152, ал. 2 и чл. 154, ал. 5, изречение първо ЗУТ, вр. с Наредба № 2 .

Правилно, my friend, отново стреляш точно в целта!:)))) Но я отговори ти на Донна, като работиш в ОББ, виждала ли си нотариален акт! Защо не отговаряш на това невинно питане!

Не мисля, че има разлика в сигурността на формата- дали е договор или НА. И в двата случая акта се вписва. Освен това според ЗОС и другите норвативни актове, свързани с него (включително Наредба на ОбС за реда за разпореждане с общинска собственост) няма избор - прехвърлянето става с договор.
До e.c.- благодаря ви, до момента сте ми от най-голяма полза:)), какво според вас предимство ми дава, ако се подпишат образец 10 и 11? Възможно ли е според вас в договора за продажба купувачът да е задължен да завърши строителството, съгласно одобрените проекти и срокове, но с този или с друг строител?

Обр.10 и 11 ви дават възможност легално да смените участник в строителния процес. Вашият купувач ако желае става Възложител. Няма пречка ако намери свои строители-и тази смяна е допустима с Обр. 10 и 11 - така контролът върху строителния процес става пълен. Качеството Възложител, придобито с Акт 10 ви дава възможност да искате обособяване на строежа в етапи, т.е. да въведете в експлоатация само закупената и по - бързо построена част. За всички тези неща обаче е необходимо съгласието на Общината - ако тя не желае друг Възложител или друг Строител - няма как да стане. Без тези строителни процедури пък е безмислено да се купува апартамент - ще се чака в необозримото бъдеще да се завърши строителството. Общината има бюджет, от този бюджет се заделят средства за капитално строителство, щом свършат парите се чака следващата бюджетна година, т.е. строителството е много бавно. За вашия клиент ми се струва, че това е една изгодна инвестиция в бъдещето - ниска цена на кв. м., която ще се възвърне, и то евентуално, някъде около приемането ни в ЕС.