forum.lex.bg

Здравейте,
Имам следния въпрос:
Дължа ли данък печалба по ЗОДФЛ ако в рамките на една календарна година купя имот на стойност например 20 000 евро, а го продам след това на стойност да кажем 100 000 евро? Предполагам разбирате въпроса ми ако не го задавам правилно.
Предварително благодаря на всички!

Зависи от имота. Ако не е жилищен, дължите данък

искате да кажете, че ако го купя, след това го декларирам като жилищен и да кажем след две седмици го продам (или когато и да е в рамките на една година), няма да дължа данък?!!
Благодаря за отговора!
П.П. Пропуснах да отбележа, че апартаментът е на А14..

Ако го продадеш по документи за 100 000 бона , нотариусът ,ще прибере 6000 бона.

Задължения за данъци на местните физически лица

Чл. 6. Местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България и в чужбина.


Доходи от източници в република България

Чл. 8. (1) Доходите, които произтичат от стопанска дейност чрез определена база на територията на Република България или от разпореждане с имуществото на такава определена база, са от източник в Република България.

п.п не съм сигурен но данъчната ставка май е 10% или 7 %

п.п това не е данък печалба , а данък върху доходите на ФЛ.
Има разлика.

Саркис, в случая е важен чл.13 ал.1 т.1а - Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота;

съгласен съм с Недев.
Нека да продължим обаче с нещата. Намери ми определението за жилищен имот и после направи разликата с основно жилище (ЗМДТ) и със семейно жилище (СК) Смисълът на упражнението е да знаем дали ако двамата съпрузи имат всеки по едно лично жилище, което са декларирали като основно ще ползват облекчението на ЗДДФЛ, ако си продадат и двамата жилищата в рамките на една година.

Приложението на чл. 13, ал. 1 от ЗДМФЦ се определя не съобразно това дали имота е семейно или основно жилище. Единственият критерий е предназначението на недвижимия имот.

така е, грешката е моя.

С една дума, пак не стигнахме до истината. Въпросът е лесен-предстои ми закупуване на апартамент (в момента е на А14), искам да го продам след около две седмици, може ли купувачът да ползва кредит (тоест сделката да минем на реална стойност) или трябва да е на данъчна оценка, за да не ме одруса държавата с големи данъци??? Първа продажба ми е за тази година!!! И как може да е жилище след като аз купувам правото на строеж....

p_dimitrova, форумът в който сте влезли е за юристи, а не за брокери на недвижими имоти. Като Ви е лесен въпроса, значи ще Ви е лесен и отговора. Колегите Ви дадоха повече от достатъчно. "Който има уши да слуша, нека слуша", казва книгата на книгите. Перефразирам- а който не може, да си ангажира адвокат, срещу съответното възнаграждение. А- ма- ха!

Не съм останала с впечатление, че всички, които влизат във форума са юристи, но щом Вие казвате - значи е така!
Ходих при двама адвокати, включително и при човек, който работи в данъчна служба - всички вдигат рамене и казват, че тъй като измененията на закона са от скоро и още не е дошъл моментът хората да плащат данъците, за които аз питам - няма практика и не се знае какво ще се случи?!! Звучи странно и заради това реших да попитам тук - с прекрасни впечатления съм от този форум, но явно не съм добре дошла (по Вашите думи) и се извинявам на всички ако съм ви ангажирала излишно.

въпросите станаха няколко Но това, което Вас Ви интересува е:

чл.13 ал.1 т.1а - Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота;
Тоест трябва да е налице имот (имот по ЗУТ има друг смисъл, в чл. 13 ЗДДФЛ имот се има предвид сграда по смисъла на ЗУТ), а не право на строеж към деня на прехвърлянето от Вас на купувача.
Кога е налице сграда - вижте чл. 181, ал. 1 и § 5, т. 46 ДР ЗУТ.

Имаше дискусия тук кога се декларира имота в данъчното, можете и нея да прочетете.

Ако направите упражнението за две седмици, както смятате, най-вероятно няма да можете да се ползвате от чл. 13 ЗДДФЛ, защото едва ли промяната от право на строеж към имот ще стане за толкова малко време.

Според мен, след протокола по 181, ал. 2 ЗУТ на общината (това е документ, различен от актовете по Наредбата) вече продавате жилище. На практика е малко по-сложно, защото и данъчните трябва да приемат, че е налице вече "имот", а не право на строеж, за да получите данъчна оценка за имот. А там какви документи се представят - не знам.

Не са облагаеми:
1. доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

а) един недвижим жилищен имот

дори да се смени статута на земята от земеделска в неземеделска , налице отново ще е един поземлен имот , а не жилищна сграда.

п.п недвижимите имоти биват : поземлени имоти и сгради

Неяснота в облагането на доходите от продажба на жилищен имот
Липсата на дефиниция в закона затруднява и данъкоплатците, и приходната администрация
от Доц.д-р Людмила МЕРМЕРСКА [421 прочитания]
04 юни, 17:50


Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) третира дохода, придобит от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот от местно физическо лице през данъчната година като необлагаем. Новата разпоредба, влязла в сила от 1 януари 2007 г., поставя само две ограничения, при които доходът става необлагаем:

• в рамките на годината да е продаден/заменен само един имот. (При продажба/замяна на повече от един жилищен имот доходите и от двата имота стават облагаеми)

• да е продаден жилищен имот. (Разпоредбата няма отношение към продажба на производствен или търговски обект, вилен имот, селскостопанска и горска земя и др. При придобиване на производствен или търговски обект, вилен имот, селскостопанска и горска земя и др. ( ако не е по наследство) трябва да минат 5 години от продажбата, за да може полученият доход да се освободи от данъчно облагане (чл.13, ал.1 , т.1, б. "б" от ЗДДФЛ).

Едновременното изпълнение на двете условия е достатъчно, за да не се извърши облагане. Без значение е:

- какъв е начинът на придобиване на имота (дарение, покупко-продажба, замяна, построен по стопански начин и т.н. )

- дали имотът е основно жилище или не

- кога е придобит - имотът може да е придобит през 30-те, 50-те, 60-те или в годината на продажбата му, например през 2007 г.).

Според отменения ЗОДФЛ минималният срок на притежаване, след който доходите от продажба на недвижимо имущество ставаха необлагаеми, бе минимум три години, и то само ако имотът е основно жилище на местното физическо лице.

Прилагането на новата на пръв поглед ясна разпоредба обаче поражда проблеми. Причината е, че

ЗДДФЛ не ползва ясното за всички понятие жилище

а въвежда понятието жилищен имот. Определение на жилищен имот в ЗДДФЛ обаче липсва. В такъв случай трябва да се ползва утвърдена дефиниция, регламентирана в действащото законодателство. Легална дефиниция е налице само за понятието жилище. Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) това е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Ако законодателната идея, заложена в ЗДДФЛ, е била разпоредбата да се отнася само за случаите на продажба или замяна на жилище, то би следвало законът да ползва понятието жилище и тогава цитираната дефиниция от ЗУТ щеше да намери приложение. Ползва се обаче друго понятие - жилищен имот. То не е идентично на понятието жилище и каквато и да е била законодателната идея, на практика е въведено по-широко понятие.

Аргумент в този смисъл може да бъде определението на жилищен имот, въведено в

действащата наредба на Столичната община

за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. По смисъла на тази наредба жилищен имот е не само жилище, но и право на строеж или право на надстрояване за жилище, вещно право на ползване на жилище и застроен или незастроен урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство. (§1 , т.1 от ДР на наредбата). По същество е почти възпроизведено определението на жилищен имот, ползвано от Наредба за настаняване в общински жилища от 1994 г., отменена през 1996 г. Жилищен имот по смисъла на отменената наредба е: жилище (самостоятелна жилищна сграда, етаж или част от етаж), жилищностроителен парцел, право на строеж или право на надстрояване за едно жилище, както и вещно право на ползване на жилище или парцел.

Тълкуване на понятието жилищен имот като понятие, включващо и правото на строеж, може да бъде изведено и от разпоредбите на Правилника за прилагане на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове. В чл.2, ал.1, т.3 от Закона за за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове е посочено, че право на компенсация по закона имат лица, които не са прехвърляли жилищни имоти на други лица след 1 януари 1981 г. с изключение на освобождаване или ликвидиране на съсобственост. Във връзка с посочената разпоредба в §10а от Заключителната разпоредба е посочено, че не следва да се счита, че е налице прехвърляне на жилищен имот при отстъпено право на строеж върху държавна и общинска земя за индивидуално, групово и кооперативно-групово и кооперативно (ЖСК) жилищно строителство и нереализирано по смисъла на §10 от този правилник. Въвеждането на тази специфична разпоредба в правилника, ограничаваща случаите, при които прехвърлянето на правото на строеж се третира като прехвърляне на жилищен имот за целите на обезщетяването на собствениците показва, че в общия случай отстъпване на право на строеж за жилище се третира като прехвърляне на жилищен имот.

Приведените дефиниции от наредба на Столичната община, както и тълкуванията на база на Правилника за прилагане на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни спестовни влогове не са неоспорими аргументи, които еднозначно да дефинират доходите, получени от физическо лице по договор за отстъпване на право на строеж за жилище или договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство като необлагаеми, ако това е единствена за лицето сделка в рамките на годината.

При липса на дефиниция на понятието жилищен имот в ЗДДФЛ обаче

приходните органи също не разполагат с категорични аргументи

че тези доходи са облагаеми. Затова единственият безспорен отговор на въпросите от страна на строителните фирми, сключващи договор за отстъпване на право на строеж за жилище или договор за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот, отреден за жилищно строителство с физически лица, както и на фирмите за недвижими имоти - посредници при сключване на такива договори "Облага ли се доходът на физическото лице, ако това е единствена за него сделка в рамките на годината?" е, че при сегашното състояние на нормативната уредба безспорен отговор няма.

Благодаря Ванина за статията.
Само има едно нещо, с което не съм съгласен с авторката - тя казва, че
"Затова единственият безспорен отговор на въпросите ... "Облага ли се доходът на физическото лице, ако това е единствена за него сделка в рамките на годината?" е, че при сегашното състояние на нормативната уредба безспорен отговор няма."
Няма по отношение на дохода от прехвърляне на право на строеж, надстрояване и пристрояване и ползване.

Спорът е по отношение на това дали определението за жилищен имот включва посочените по-горе права, но не и дали включва жилището като вече изграден обект на право на собственост. Затова си мисля, че няма спор за това дали доходът на физическото лице, реализиран от продажба на право на собственост върху жилище се облага.

iata написа:съгласен съм с Недев.
Нека да продължим обаче с нещата. Намери ми определението за жилищен имот и после направи разликата с основно жилище (ЗМДТ) и със семейно жилище (СК) Смисълът на упражнението е да знаем дали ако двамата съпрузи имат всеки по едно лично жилище, което са декларирали като основно ще ползват облекчението на ЗДДФЛ, ако си продадат и двамата жилищата в рамките на една година.

Ами тук наистина незнам какво да кажа... явно ще трябва едно писъмце до данъчните, за да си кажат мнението. В смисъл продажбата на половин имот брои ли се за цял имот или не се брои . Данъчните едва ли ще пропуснат да си поискат своята част Че дори (ако съм на тяхно място) ще си поискам глобичка за недеклариране в ГДД (разбира се, ако се приеме хипотезата, че са продадени два имота в календарната година).

Много хубаво казусче.

Честно казано, Недев, лаврите са за теб аз имах предвид друга хипотеза, която се оказа нереална.
Това което ти имаш предвид би въникнало като казус, ако апартамента е бил СИО и СИО-то е прекратено, за да се и преди да се продаде тази половина. Тогава би възнкнал въпроса дали е налице хипотезата на чл. 13 ЗДДФЛ. Защото ти като екс съпруг хем продаваш половин, а не цял имот, хем продаваш имот.

Аз се замислих технически как биха реагирали.
Да приемем, че са имали парички - единия си купува на негово име, другия същата история. В нотариалния акт си пише само единия. Няма спор, че е СИО. Също няма спор, че като ги продадат семейството продава два апартамента. От там се замислих как ще се оформи това чудо. Единия съпруг продава, другия се съгласява нотариално с продажбата, така и за двата апартамента...
Освен за втория частта за облагане да се раздели на две... ама въпроса е, дали ще се засече цялата история, ако удобно се пропусне декларирането и плащането на данъка...

А иначе като се разведат и всеки си получи половинката от имота... тогава едва ли ще има бягане, за да се обложи втората половинка, щото по § 5. т.30 от ЗУТ - "Жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Мисълта ми е такава... ако едно жилище след развода може да се раздели с отделен нотариален акт (идея си нямам дали е възможно), тогава не виждам бягане. Сега тази идея може да ви се струва еретична, но имам поглед върху един апартамент, където кажи речи половината му (точно определена част от две стаи и санитарен възел) е на друг собственик и местните данъци си ги плаща другия.

Аз сега чета един учебник по данъчно и там пише че в данъчното право не може да се прави аналогия. Ако някъде име празнина ,тя следва да се запълни с тълкуване .